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購買(mǎi)二手房的8個(gè)注意事項

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購買(mǎi)二手房的8個(gè)注意事項

1、查明真實(shí)情況

(1)憑身份證去房產(chǎn)交易中心查詢(xún)房屋的真實(shí)信息,30元的費用。

(2)可以交給中介全權負責,合同注明:如果房產(chǎn)證并非真實(shí),中介付全部責任。

(3)確認房主真實(shí)身份。

2、房屋手續是否齊全

(1)房產(chǎn)證、土地證是否齊全;

(2)房屋是否已被抵押,是否被法院查封,是否按揭貸款買(mǎi)的房子,是否在租,貸款額多少;我國包括大部分地區均認可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”,也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對抗在先成立的租賃合同。

(3)可以索要中介營(yíng)業(yè)執照的復印件。

3、房屋產(chǎn)權是否明晰

(1)有些房屋有好多個(gè)共有人?如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買(mǎi)受人應當和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

(2)如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn),買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

4、土地情況是否清晰

注意土地的使用年限。如果一個(gè)房屋的土地使用權僅有40年,房主已使用十來(lái)年,對于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí),就有點(diǎn)不劃算。

5、留心付款方式

(1)對付款方式、付款日期、付款數額做具體數據的約定。最好的辦法是一方先在銀行存入現金,雙方在銀行實(shí)現交付,一方取出現金,直接存入對方的賬戶(hù)。

(2)如果買(mǎi)賣(mài)的房子有貸款,那么在付款時(shí)更要特別留意,一般應由賣(mài)方提前還款解除貸款。

6、確定交房時(shí)間:付款方式、時(shí)間,缺一不可

如果達成買(mǎi)賣(mài)意向,關(guān)于交房時(shí)間應當在合同中做明確的約定。之前在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中,經(jīng)常會(huì )出現因為沒(méi)有在合同中注明交房時(shí)間而引發(fā)糾紛的,比如到了約定時(shí)間,賣(mài)房因為租賃或其他原因而無(wú)法將房屋交付給買(mǎi)房,而買(mǎi)房又因沒(méi)有在合同中做相關(guān)的說(shuō)明,買(mǎi)方只能吃“啞巴虧”。

因此,在簽定合同過(guò)程中,必須注明什么時(shí)間賣(mài)方將房屋以何種方式交付給買(mǎi)方,如果屆時(shí)不能按時(shí)交房,買(mǎi)家將得到什么樣的賠償,房屋是否仍存在租賃情況等。一般情況下,在約定時(shí),買(mǎi)家可以以房屋總價(jià)的10%左右作為交房時(shí)再付的條件約束賣(mài)家按照交房。

7、戶(hù)口問(wèn)題

買(mǎi)方在核實(shí)房產(chǎn)情況的同時(shí),別忘記了房屋連帶的戶(hù)口關(guān)系,賣(mài)方是否在售出房屋之后將家人的戶(hù)口同時(shí)遷出。之前經(jīng)常會(huì )出現類(lèi)似的情況,諸如賣(mài)方在售出房屋之后沒(méi)有將家人的戶(hù)口同時(shí)簽出,而導致買(mǎi)方無(wú)法將戶(hù)口遷入。該約定可在“購房條件約定”條款中“其他約定”中進(jìn)行注明。同交房時(shí)間的約定一樣,一般情況下,賣(mài)家可以預留一筆錢(qián),在交房時(shí)確認了戶(hù)口情況之后再支付給賣(mài)家,這筆錢(qián)的數額一般是房屋總價(jià)的1%左右。

8、當心維修基金被“黑吃”

很多消費者在買(mǎi)二手房過(guò)程中忽視維修基金,中介往往利用這個(gè)“缺口”吃進(jìn)維修基金,如此的情況經(jīng)常以以下的方式發(fā)生:中介告訴賣(mài)方二手房維修基金已經(jīng)所剩無(wú)幾,一般情況下都是送給買(mǎi)方,而中介在對付買(mǎi)方時(shí)則稱(chēng)賣(mài)方?jīng)]有將維修基金“送”給你,買(mǎi)方要自己重新辦理維修基金,這樣以來(lái)維修基金就進(jìn)了中介的口袋。

買(mǎi)賣(mài)雙方需當面進(jìn)行了解,如果是將維修基金贈予買(mǎi)家,雙方需在“購房條件約定”條款中“其他約定”中進(jìn)行約定。一般情況下,房屋交接時(shí),買(mǎi)賣(mài)雙方需共同到房管局,相應的物業(yè)管理公司,針對維修基金的帳戶(hù)余額,進(jìn)行資金交割,戶(hù)名的變更。

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